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賃貸保証料(保証会社)

賃貸保証料とは、賃貸物件を契約するときに借主が保証会社と契約をして債務の保証をしてもらうために支払う金銭のことです。
以前は、誰かに連帯保証人になってもらえない人は不動産を貸してもらえないと言うのが普通でした。
親御さんや兄弟(姉妹)・叔父(伯父)さん・叔母(伯母)さんなど、親族の中に安定収入があり連帯保証人になってくれる人がいれば、連帯保証人を理由に借りられないという事はありません。しかし「友人や知人なら連帯保証人になってくれる」と言う場合では、借りられる物件は極端に少なくなってしまいます。

実際に家賃が未納となったとき

友人や知人の連帯保証人に連絡をすると「名前を貸しただけ」「本人に請求してほしい」「最近は疎遠になっているので関係ない」などと言われ、すぐに支払いをしてもらえる事はほとんどありません。
そのため「安定したそれなりの収入(借主からの家賃が未納となった場合に自分の生活を維持しながら代わりに家賃が払える程度の収入)がある親族を連帯保証人として付けられる人にしか貸さない。」となってしまったのです。
この問題を解決する事となったのが、1990年代中頃に誕生した保証会社(賃貸保証会社や家賃保証会社とも言います)です。
保証会社は、何らかの理由で連帯保証人を付けられない人と保証契約をすることで、連帯保証人を引き受けてくれます。
これにより、家賃の未納が発生しても保証会社が代わりに払ってくれる事となったため、貸主や管理会社(不動産会社)は部屋を貸しやすくなりました。その後、この保証契約をとても便利だと感じた管理会社が、自社の管理物件については保証会社加入を必須条件とするようになっていきました。
尚、保証会社もビジネスで賃貸契約の債務の保証をしていますので、保証契約をするには賃貸保証料を必要としています。また、滞納家賃を肩代わりするリスクがありますので、保証契約をしても大丈夫な人物であるかの審査をして契約をします。
借りる側としては「保証料と言う費用負担があること」「保証会社の審査にもれたら物件を借りることは出来ない」と言うデメリットと「連帯保証人に印鑑証明書や収入証明書などを出してもらう必要がない」と言うメリットがあります。
借りる側の都合で「保証会社を利用するか」「連帯保証人をお願いするか」選択できるのであれば良いのですが(そう言う物件もあります)、現在ではおよそ5割程度の物件が「保証会社加入が必須条件」となっています。また「お金だけの問題では無いので、保証会社の利用は認めない」と言う大家さんや不動産屋さんの物件もあります。さらに「保証会社へ加入することが必須条件で連帯保証人も必要」と言う物件もあります。

保証人・保証会社の指定を大別すると

親族の連帯保証人が必ず必要な物件
※地元の不動産屋さんに多い
連帯保証人の代わりに保証会社を利用しても良い物件
※地元の不動産屋さんと一部の管理会社
連帯保証人は不要で保証会社への加入が必須条件となっている物件
※管理業務がメインの管理会社に多い
保証会社への加入が必須条件で連帯保証人も必要な物件
※一部の管理会社
と言う感じです。
いずれにしろ、大家さんや管理会社によって考え方は様々なので、気に入った物件が見つかり「どうしても借りたい」と言う場合は、その物件(大家さんや管理会社)の指定した方法で対応をすることになりますので、覚えておきましょう。

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敷金(しききん)

敷金(しききん)とは貸主(または管理会社)に預入れする金銭のことです。
家賃の未納や解約(退去)時の原状回復費用が発生した場合など、金銭的な債務を担保することを目的として預かるお金のため未払いなどの金銭がなければ契約を解約(退去)する際には返金されることになっています。
特約としてルームクリーニングを借主負担で行う旨が契約書に記載されている場合が多く、実務的にはルームクリーニング費用を差し引いて返金されることとなります。

敷金ゼロ(無し)の物件は

契約時にルームクリーニング代を予め徴収するケースがほとんどとなりますので、返金されない金銭としては敷金がある物件と代わりは無いと思ってください。
また、礼金ゼロ・敷金ゼロの物件などで、初期費用のルームクリーニング代も不要な場合は、解約(退去)時にルームクリーニング代を支払う特約が(ほぼ)付いていますので、退去をするする時にビックリしないように注意が必要です。
※敷金なしの物件は保証会社への加入を必須条件としている場合が多く、敷金1ケ月の物件よりも契約金(初期費用)が多くなることがあります。
尚、東京都内の賃貸住宅については、東京都賃貸住宅紛争防止条例(「東京ルール」と呼ばれています)と言う条例がありますので、非喫煙者が普通に生活をしていた(入居期間中に何も壊さなかった)場合、ルームクリーニング費用以外の負担があるケースはほとんどありません。

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礼金(れいきん)

礼金(れいきん)とは不動産を借りる際に貸主に対して(家賃とは別に)支払う金銭のことです。
東京を中心とした関東地方では定着している制度ですが、全国的には礼金と言う金銭が無い地域もあります。

東京で礼金の慣習があるのは

その昔(関東大震災の時や戦後など諸説あります)住む家がなくて困っている人たちが家を貸してもらった「お礼」を払ったのが始まりとか、地方から上京する子供のために親御さんが大家さんへ払ったお金が始まりだとか・・・。
いずれにしても、歴史の流れで東京では礼金が慣習として定着していきましたので、礼金収入を見込んだ賃貸経営をするようになりました。

バブルのころは礼金2ケ月が普通

1980年代から1990年代の初めころ(バブル期)の東京では、礼金は2ケ月分と言う物件が普通で、新築や築浅など人気の高い物件では礼金2.5~3ケ月分と言う物件もありました。

バブル崩壊後

東京の家賃相場が大幅に下落したため、大家さんたちは空室が出る度に家賃を下げることとなります。
大抵の大家さんは、金融機関から借金をしてアパートなどを建築し、家賃収入でローンを支払っていますので、空室が続き家賃収入が無くなるとローン返済が出来なくなります。そのため、家賃を値下げして空室対策をすることとなりました。しかし、満室となってもローン返済に金額が足らないのは困ります。そこで、家賃以外の金銭(礼金や敷金など)を値下げして家賃の値下げ幅を抑えることとしたのです。
つまり、礼金の値下げは、これ以上家賃を下げないための対策だったのです。
借り手が見つからない物件は次々と礼金を1ケ月分にするようになり、それでも決まらない物件は礼金をゼロにするようになりました。

礼金ゼロ物件は家賃が高い場合も

最近では礼金をゼロにする代わりに家賃を高く設定している物件も出て来ています。礼金1ヶ月のままでも借り手が見つかるので、これ以上の礼金の値下げはしない物件もあります。「礼金は払いたくない」と言う方もいますが、お部屋探しは礼金と家賃とのバランスで検討することをオススメします。

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家賃発生日

家賃発生日とは、通常、賃貸契約の契約期間開始日のこととなります。
一般的には不動産の賃貸は契約期間を定めて契約を締結します。フリーレントなどを除き、この契約期間の開始日が家賃の計算を開始する日(家賃発生日)となっています。

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契約期間

賃貸不動産を借りる場合、契約を始める日(家賃発生日)から〇年間と言うように、ある程度の期間を定めて契約をします。この期間のことを契約期間と言います。
ほとんどの賃貸住宅(定期借家契約は除く)は契約期間を2年間として、2年ごとに期間を(更に2年間)延長する更新をします。物件によっては、1年契約や3年契約などの場合もあります。
民法第604条では「賃貸借期間の上限は20年」と定めていますが、借地借家法第29条で「1.期間を1年未満とする建物の賃貸借は期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。2.民法第604条の規定は、建物の賃貸借については適用しない」としています。
つまり、契約期間を1年未満とすると契約期間が無い契約と見なされますので、1年以上の期間を設定するのが一般的な契約となっています。
尚、契約の期間中であっても途中解約をすることもできますので、契約期間は延長(更新)もできるし、途中(解約)もできますので、あくまでも目安の期間と思って下さい。
ただし、家賃設定が安い物件や礼金ゼロ物件・フリーレント付の物件などは、短期間での解約に違約金が発生する特約がある場合もありますのでご注意ください。
※民法の規定では、借主側からの解約の申入れは3ケ月前となっていますが、特約で1ケ月前(2ケ月前の場合も)に短縮されていることが多くなっていますので、解約の際は契約書類の確認をお忘れなく。

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