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賃貸保証料(保証会社)

賃貸保証料とは、賃貸物件を契約するときに借主が保証会社と契約をして債務の保証をしてもらうために支払う金銭のことです。
以前は、誰かに連帯保証人になってもらえない人は不動産を貸してもらえないと言うのが普通でした。
親御さんや兄弟(姉妹)・叔父(伯父)さん・叔母(伯母)さんなど、親族の中に安定収入があり連帯保証人になってくれる人がいれば、連帯保証人を理由に借りられないという事はありません。しかし「友人や知人なら連帯保証人になってくれる」と言う場合では、借りられる物件は極端に少なくなってしまいます。

実際に家賃が未納となったとき

友人や知人の連帯保証人に連絡をすると「名前を貸しただけ」「本人に請求してほしい」「最近は疎遠になっているので関係ない」などと言われ、すぐに支払いをしてもらえる事はほとんどありません。
そのため「安定したそれなりの収入(借主からの家賃が未納となった場合に自分の生活を維持しながら代わりに家賃が払える程度の収入)がある親族を連帯保証人として付けられる人にしか貸さない。」となってしまったのです。
この問題を解決する事となったのが、1990年代中頃に誕生した保証会社(賃貸保証会社や家賃保証会社とも言います)です。
保証会社は、何らかの理由で連帯保証人を付けられない人と保証契約をすることで、連帯保証人を引き受けてくれます。
これにより、家賃の未納が発生しても保証会社が代わりに払ってくれる事となったため、貸主や管理会社(不動産会社)は部屋を貸しやすくなりました。その後、この保証契約をとても便利だと感じた管理会社が、自社の管理物件については保証会社加入を必須条件とするようになっていきました。
尚、保証会社もビジネスで賃貸契約の債務の保証をしていますので、保証契約をするには賃貸保証料を必要としています。また、滞納家賃を肩代わりするリスクがありますので、保証契約をしても大丈夫な人物であるかの審査をして契約をします。
借りる側としては「保証料と言う費用負担があること」「保証会社の審査にもれたら物件を借りることは出来ない」と言うデメリットと「連帯保証人に印鑑証明書や収入証明書などを出してもらう必要がない」と言うメリットがあります。
借りる側の都合で「保証会社を利用するか」「連帯保証人をお願いするか」選択できるのであれば良いのですが(そう言う物件もあります)、現在ではおよそ5割程度の物件が「保証会社加入が必須条件」となっています。また「お金だけの問題では無いので、保証会社の利用は認めない」と言う大家さんや不動産屋さんの物件もあります。さらに「保証会社へ加入することが必須条件で連帯保証人も必要」と言う物件もあります。

保証人・保証会社の指定を大別すると

親族の連帯保証人が必ず必要な物件
※地元の不動産屋さんに多い
連帯保証人の代わりに保証会社を利用しても良い物件
※地元の不動産屋さんと一部の管理会社
連帯保証人は不要で保証会社への加入が必須条件となっている物件
※管理業務がメインの管理会社に多い
保証会社への加入が必須条件で連帯保証人も必要な物件
※一部の管理会社
と言う感じです。
いずれにしろ、大家さんや管理会社によって考え方は様々なので、気に入った物件が見つかり「どうしても借りたい」と言う場合は、その物件(大家さんや管理会社)の指定した方法で対応をすることになりますので、覚えておきましょう。

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敷金(しききん)

敷金(しききん)とは貸主(または管理会社)に預入れする金銭のことです。
家賃の未納や解約(退去)時の原状回復費用が発生した場合など、金銭的な債務を担保することを目的として預かるお金のため未払いなどの金銭がなければ契約を解約(退去)する際には返金されることになっています。
特約としてルームクリーニングを借主負担で行う旨が契約書に記載されている場合が多く、実務的にはルームクリーニング費用を差し引いて返金されることとなります。

敷金ゼロ(無し)の物件は

契約時にルームクリーニング代を予め徴収するケースがほとんどとなりますので、返金されない金銭としては敷金がある物件と代わりは無いと思ってください。
また、礼金ゼロ・敷金ゼロの物件などで、初期費用のルームクリーニング代も不要な場合は、解約(退去)時にルームクリーニング代を支払う特約が(ほぼ)付いていますので、退去をするする時にビックリしないように注意が必要です。
※敷金なしの物件は保証会社への加入を必須条件としている場合が多く、敷金1ケ月の物件よりも契約金(初期費用)が多くなることがあります。
尚、東京都内の賃貸住宅については、東京都賃貸住宅紛争防止条例(「東京ルール」と呼ばれています)と言う条例がありますので、非喫煙者が普通に生活をしていた(入居期間中に何も壊さなかった)場合、ルームクリーニング費用以外の負担があるケースはほとんどありません。

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礼金(れいきん)

礼金(れいきん)とは不動産を借りる際に貸主に対して(家賃とは別に)支払う金銭のことです。
東京を中心とした関東地方では定着している制度ですが、全国的には礼金と言う金銭が無い地域もあります。

東京で礼金の慣習があるのは

その昔(関東大震災の時や戦後など諸説あります)住む家がなくて困っている人たちが家を貸してもらった「お礼」を払ったのが始まりとか、地方から上京する子供のために親御さんが大家さんへ払ったお金が始まりだとか・・・。
いずれにしても、歴史の流れで東京では礼金が慣習として定着していきましたので、礼金収入を見込んだ賃貸経営をするようになりました。

バブルのころは礼金2ケ月が普通

1980年代から1990年代の初めころ(バブル期)の東京では、礼金は2ケ月分と言う物件が普通で、新築や築浅など人気の高い物件では礼金2.5~3ケ月分と言う物件もありました。

バブル崩壊後

東京の家賃相場が大幅に下落したため、大家さんたちは空室が出る度に家賃を下げることとなります。
大抵の大家さんは、金融機関から借金をしてアパートなどを建築し、家賃収入でローンを支払っていますので、空室が続き家賃収入が無くなるとローン返済が出来なくなります。そのため、家賃を値下げして空室対策をすることとなりました。しかし、満室となってもローン返済に金額が足らないのは困ります。そこで、家賃以外の金銭(礼金や敷金など)を値下げして家賃の値下げ幅を抑えることとしたのです。
つまり、礼金の値下げは、これ以上家賃を下げないための対策だったのです。
借り手が見つからない物件は次々と礼金を1ケ月分にするようになり、それでも決まらない物件は礼金をゼロにするようになりました。

礼金ゼロ物件は家賃が高い場合も

最近では礼金をゼロにする代わりに家賃を高く設定している物件も出て来ています。礼金1ヶ月のままでも借り手が見つかるので、これ以上の礼金の値下げはしない物件もあります。「礼金は払いたくない」と言う方もいますが、お部屋探しは礼金と家賃とのバランスで検討することをオススメします。

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仲介手数料

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)とは不動産の契約をするときに仲介をした不動産会社に支払う金銭のことです。
不動産(建物や土地)を「売る・買う・貸す・借りる」場合、不動産屋さんに物件を探してもらったり(不動産会社の公開している物件情報を見たり)、買いたい人や借りたい人(契約の相手方)を探してもらったりします。不動産の取引は、売りたい人(売主)や貸したい人(貸主)が買いたい人(買主)や借りたい人(借主)を自分で探したり、買いたい人や借りたい人が不動産会社の情報を全く見ない状態で物件を探す事は難しいため、不動産屋さんが間に入って(仲介して)契約をします。また、不動産の契約は高額な取引となることが多く、契約の当事者が内容を理解していないとトラブルとなる事もありますので、不動産会社が仲介に入って契約をするのが一般的となっています。
(※家賃10万円の賃貸契約も10年住む人にとっては1,200万円以上の取引となります)

不動産の仲介をする会社は

宅地建物取引業免許(宅建免許)が無い会社は不動産の仲介をすることはできません。都道府県知事(又は国土交通大臣)から免許を貰っている宅地建物取引業者(不動産会社)が、専門知識を持った人物(宅地建物取引士)に重要なことの説明をさせて契約をすることなどが法律で義務付けされています。また、安心して取引が出来るように仲介手数料は上限金額(賃貸の仲介では、貸主と借主から受領する金額の合計が賃料の1ケ月分以内)が法律で定められています。

仲介手数料は高い?安い?

インターネットで物件情報を見たAさんが、気になった物件を内覧するために3件の不動産屋さんに行きました。
どの不動産屋さんも車で物件まで案内をしてくれましたが、Aさんは3件目に行った不動産屋さんで見た物件に契約をすることにしました。
不動産屋さんが契約に必要となる初期費用の説明をしたところ、Aさんからは「自分で探した物件を見て決めただけなのに仲介手数料が高い」とのことです。
仲介手数料は成功報酬(契約が成立して初めて貰える報酬)のため、不動産屋さんは契約をするまでの間は無報酬(無料)で対応をしています。店頭での接客や物件のご案内をしても契約とならない場合、収入はありません。
Aさんが訪問した3件の不動産屋さんは、それぞれ、通信費やガソリン代・駐車場料金・人件費・広告費などで数万円の実費を負担しています。
今回は契約をすることは出来なかった、1件目や2件目の不動産屋さんが無料で対応しているのは、契約となったお客さんからは仲介手数料を貰うことが出来るからです。
インターネットに掲載されている不動産情報は、不動産会社が様々な方法で日々活動をして情報を入手し、広告料金を支払って掲載をしています。不動産屋さんがインターネットに情報を掲載しなければ、Aさんは情報を得ることが出来ませんでした。Aさんが「自分で探した物件なのに手数料が高い!」と言っているのは、通販サイトなどで「自分で見つけた商品なのに高い!」と言っているのと同じことです。
仲介手数料は、契約をする時に契約しなかった物件(不動産屋さん)の分もあわせて払っていると考えてください。

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火災(家財)保険

賃貸の建物を借りるときは、借家人(入居者)賠償責任保障などを付帯した火災(家財)保険等に加入することが一般的となっています。
民法709条では「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。」となっています。
しかし、失火責任法で「民法第709条の規定は、失火の場合には適用しない。ただし、失火者に重大な過失があったときはこの限りでない。」とされています。
そして、賃貸の建物を借りた場合には「原状回復義務」が発生しますので、借主は物件を借りた状態に戻して返すことになります。
つまり「他人に損害を与えた人はその損害を弁償しなさい。でも、火災の場合で重大な過失が無いときは弁償しなくても良いですよ。でも、アパートとかマンションとか賃貸で借りている人は原状回復して元に戻してくださいね。」という事です。
具体例で言うと・・・。

保険未加入で火事を起こしてしまったら

アパートを借りている「あなた」が、火災(家財)保険に加入していない状態で失火元となり(重大な過失は無かったが)、お部屋は丸焦げとなってしまった場合の話です。
まず、あなた自身の家財(家具や家電・カバンや靴・洋服や食器・書籍・寝具など)ですが、仕方がありませんので全部あきらめて下さい。
次に、同じ建物に住んでいる他の部屋の人の家財についてですが、火災や消火活動により使い物にならなくなったり、クリーニングが必要になったりします。これは失火元となった人(あなた)に重大な過失がない場合は、弁償しなくても問題はありません。
ただ、法律上の責任が無いと言うだけですので、巻き込まれた他の入居者さんたちからすると「冗談じゃない」「ふざけるな」と言う気持ちにもなりますが、皆さん保険に入っていれば安心です。未加入の人には我慢してもらいましょう。
そして、火事で燃えてしまった部屋についてですが、これは原状回復(元の状態に戻す)して大家さんにお返ししなければなりません。具体的には、広さや状態にもよりますが数百万円以上(場合にはよっては1千万円くらい)のお金を払って弁償します。
もし「あなたが払えないようでしたら、連帯保証人さんに払ってもらいましょう」それでも払えない場合は、誰かに借りるか分割払いをお願いするか・・・検討します。
とりあえず「今日から寝る場所はありません」ので家族や友人などの家に泊めてもらう事になります。着替えもありませんので、同じ服で過ごすことになりますが、燃えてしまった自分の家財を片付けたり、大家さんと今後の支払いについて話し合いをしたり、消防署の現場検証をしたりと、それどころでは無くなります。

保険に入っていて火事を起こしてしまったら

アパートを借りている「あなた」が、賃貸の契約と同時に不動産屋さんから紹介された火災(家財)保険に加入している状態で失火元となり(重大な過失は無かったが)、お部屋は丸焦げとなってしまった場合の話です。
まず、あなた自身の家財ですが、加入している家財保険の保険金の範囲内で全て新しいものに買い替えをすることになります。
次に、同じ建物に住んでいる他の部屋の人の家財についてですが、皆さん保険に入っているようでしたら、皆さんの保険を使って買い替えをしたりクリーニングをしたりしてもらいます。
そして、火事で燃えてしまった部屋については、借家人(入居者)賠償責任保険などの特約を付帯していましたので、この保険を使って原状回復(元の状態に戻す)費用を保険会社から大家さんに払ってもらいます。
とりあえず「今日から寝る場所はありません」が、加入していた保険には臨時宿泊費用(最長で2週間くらい)の特約が付いていましたので近くのビジネスホテルに泊まることにしました。他の入居者さんたちも保険を使ってビジネスホテルに泊まれるようなので安心しました。
数日後、燃えてしまった自分の家財の処分費用も保険の対象となるとのことなので、業者に頼んで処分してもらうこととしました。
目的物件が焼失したため、賃貸借契約は自動的に解約になるとのことですが、保険で転居費用が20万円ほど出ましたので引っ越しをすることが出来ました。
大家さんや他の入居者さんたちには迷惑を掛けてしまいましたが、皆さん保険に入っていましたので「無事に元の生活に戻れた」とのお話しでした。

何か起きてからでは遅い

日常の生活が変わってしまうトラブルはいつ起きるか分かりません。「火を使わない生活をしているので火事は起こさない」と言っている人もいますが、トラッキング現象や他の部屋から失火することなどもあります。何か起きてからでは対応が出来ない事もありますので、賃貸住宅を借りる時は、火災に限らず水漏れや落雷・盗難などによる家財の損害も保障している賠償責任付の保険に加入しておくようにしましょう。

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前家賃

前家賃とは不動産の賃貸契約をするときに前もって貸主に支払う賃料や共益費(管理費)などの金銭で契約金の一部となります。
一般的な賃貸物件の家賃は前払いとなっていますので、契約をする時には最初の月の家賃を支払う必要があり、これを前家賃と言います。
契約開始日(家賃発生日)が月の途中(3月5日からや3月20日からなど)の場合には、ほとんどの物件では家賃を日割り計算とします。尚、当月分を日割りとした場合には、当月の日割り家賃とあわせて次月の家賃も契約時に必要となることもあります。図は3月から契約開始の場合(1日、5日、20日から)の前家賃のイメージ図ですが、当月分の日割り家賃が半月に満たない場合は、次月分も前家賃として請求されるケースが多いと思ってください。
尚、前家賃を3月分しか払っていない場合(図の1日からと5日からの契約)は、3月末には4月分の家賃を支払う事となります。※4月分まで前家賃を払っている場合(図の20日からの契約)は、4月末に払う5月分家賃が初回の家賃支払日となります。

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家賃発生日

家賃発生日とは、通常、賃貸契約の契約期間開始日のこととなります。
一般的には不動産の賃貸は契約期間を定めて契約を締結します。フリーレントなどを除き、この契約期間の開始日が家賃の計算を開始する日(家賃発生日)となっています。

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契約期間

賃貸不動産を借りる場合、契約を始める日(家賃発生日)から〇年間と言うように、ある程度の期間を定めて契約をします。この期間のことを契約期間と言います。
ほとんどの賃貸住宅(定期借家契約は除く)は契約期間を2年間として、2年ごとに期間を(更に2年間)延長する更新をします。物件によっては、1年契約や3年契約などの場合もあります。
民法第604条では「賃貸借期間の上限は20年」と定めていますが、借地借家法第29条で「1.期間を1年未満とする建物の賃貸借は期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。2.民法第604条の規定は、建物の賃貸借については適用しない」としています。
つまり、契約期間を1年未満とすると契約期間が無い契約と見なされますので、1年以上の期間を設定するのが一般的な契約となっています。
尚、契約の期間中であっても途中解約をすることもできますので、契約期間は延長(更新)もできるし、途中(解約)もできますので、あくまでも目安の期間と思って下さい。
ただし、家賃設定が安い物件や礼金ゼロ物件・フリーレント付の物件などは、短期間での解約に違約金が発生する特約がある場合もありますのでご注意ください。
※民法の規定では、借主側からの解約の申入れは3ケ月前となっていますが、特約で1ケ月前(2ケ月前の場合も)に短縮されていることが多くなっていますので、解約の際は契約書類の確認をお忘れなく。

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契約金(初期費用)

賃貸の物件を借りる(契約する)時には、最初に敷金礼金前家賃仲介手数料などの費用が必要となります。この最初に必要となる費用(総額)のことを契約金(初期費用)と言います。
契約金は物件によって異なりますが、契約をするタイミング(家賃発生日)などによっても違ってきます。

賃貸契約金(初期費用)の主な項目

※の項目は不要な物件も多数あります
敷金(賃料の1ケ月分くらいが多い)
礼金(賃料の1ケ月分くらいが多い)
仲介手数料(賃料の1ケ月分が上限)
前家賃(1~2ケ月分くらい)
火災(家財)保険料(2年分で2万円くらい)
鍵交換費用(1.5~2.5万円くらい)
賃貸保証料(家賃の半月分くらいが多い)
※消毒費用(1.5~2万円くらい)
※24時間サポート費用(1.5~2万円くらい)
※害虫駆除費(1.5万円くらい)

窓口となる不動産会社(仲介会社)によっては

消毒費用※や24時間サポート費用※など、さまざまな名目の費用が当然のように初期費用の請求書に記載されている場合があります。自分にとって必要では無いサービスについては、無駄な費用となりますので仲介会社に省いてもらうように依頼したほうが良いでしょう。
元付業者の指定がある物件をご紹介する場合を除き、エヌジェイ管理ではお客様からご依頼の無い「消毒や24時間サポート等」はご紹介しない事としています。

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